91 / 100
89
July 2016
Die mag om te onteien word verleen deur spesifieke wetgewing
en vir ‘n spesifieke doel – byvoorbeeld die Minister van Water en
Sanitasie het die mag om grond te onteien om damme te bou.
Daar bestaan reeds 156 verskillende stukke wetgewing wat aan
verskillende ministers, staatsinstellings en munisipaliteite onteie-
ningsbevoegdhede gee.
Slegs die proses wat in elkeen van hierdie gevalle gevolg sal moet
word, word deur die Onteieningswetsontwerp uitgespel.
Proses van onteiening
Die proses van onteiening ontvou in potensieel vyf fases:
Ondersoek en waardasie-fase: ‘n Ondersoek sal plaasvind na die
geskiktheid van die eiendom vir die doel waarvoor dit moontlik
onteien kan word en na die aanwesigheid van geregistreerde
en ongeregistreerde regte op sodanige eiendom.
As daar dan besluit word om voort te gaan, sal ‘n kennisgewing
van voorneme om te onteien op die eienaar en alle ander ge-
affekteerde partye bedien word. Die eienaar en ander geaffek-
teerde partye kan dan binne 30 dae beswaar aanteken teen die
beoogde onteiening.
Indien die onteieningsgesag, ten spyte van besware en na
behoorlike oorweging van besware besluit om voort te gaan, sal
‘n kennisgewing van onteiening bedien word. Die kennisgewing
moet sekere inligting bevat, soos die doel van die onteiening, die
datum van onteiening, die bedrag van vergoeding wat aange-
bied word en hoe dit saamgestel en bereken is.
Dan volg ‘n proses van onderhandeling oor vergoeding: Die eie-
naar en ander geaffekteerde partye moet binne 20 dae aandui
of hulle die bedrag wat aangebied is as vergoeding aanvaar, al
dan nie. Hierdie periode kan op versoek verleng word. Indien
die eienaar/houer van regte nie die bedrag aanvaar nie, moet
daar aangedui word watter bedrag hulle as vergoeding verlang
– en dit moet behoorlik gestaaf word. As die onteieningsgesag
nie die bedrag wat die eienaar eis, aanvaar nie, moet hulle ‘n ge-
wysigde aanbod maak.
Indien die partye nie tot ‘n vergelyk kan kom oor vergoeding
nie, kan ‘n poging aangewend word om die dispuut deur
mediasie op te los. Indien dit onsuksesvol is, moet die onteie-
ningsgesag die dispuut na ‘n hof verwys vir beregtiging. Die
onteieningsgesag moet die bedrag wat aangebied is, oorbetaal
op die datum van onteiening – dit is normaalweg ook die dag
waarop die eiendom na die staat sal oorgaan. Enige uitstaande
munisipale heffings en belastings sal egter eers uit die bedrag
oorbetaal word.
Regverdige en billike vergoeding
Die Wetsontwerp, net soos die Grondwet, werk met die konsep
van regverdige en billike vergoeding en nie met suiwer markwaarde
nie. In die woorde van die Adjunk-Minister van Openbare Werke:
“Regverdige en billike vergoeding kan, afhangende van omstandig-
hede, meer of minder as markwaarde wees.”
Alle relevante faktore moet in ag geneem word by die berekening
van vergoeding – ook werklike finansiële verliese wat gely is as ge-
volg van vergoeding.
Faktore soos die doel van die onteiening, geskiedenis van die ver-
kryging van die eiendom en mate van staatsubsidie in die ver-
betering van die eiendom kan ook in ag geneem word. Enige
aftrekkings sal egter behoorlik gesubstansieer moet kan word.
Waar daar uitstaande skuld op ‘n verbandlening is, moet die eienaar
en verbandhouer ooreenkom op die verdeling van die vergoeding
tussen hulle. In die afwesigheid van só ‘n ooreenkoms, sal die hof
besluit hoe dit verdeel moet word.
Ontneming sonder vergoeding?
Met die uitspraak van die Konstitusionele Hof in die saak van
Agri SA versus Minister van Minerale en Energie oor ou orde-onont-
ginde minerale regte het vrese ontstaan dat die staat ook landbou-
grond ten gunste van voorafbenadeelde groepe onder die dekmantel
van voogdyskap sal kan ontneem sonder vergoeding.
Die Grondwet vereis slegs vergoeding wanneer ‘n staatsoptrede
neerkom op ‘n onteiening en in die Agri SA-saak is bevind dat die
Wet op die Ontwikkeling van Petroleum en Mineraalhulpbronne
nie die onteiening van ou orde-regte tot gevolg gehad het nie en dat
daar derhalwe geen vergoeding betaalbaar was nie.
Talle senior regslui is deur Agri SA oor die implikasies van hierdie
uitspraak geraadpleeg. Die Grondwet verbied die arbitrêre ontne-
ming van eiendom. Die toets vir of ‘n staatsoptrede arbitrêr is, het
te make met die verhouding tussen die betrokke wet, die oogmerke
daarvan, die wyse waarop dit daardie oogmerke probeer bereik en
die impak wat dit op individuele regte het.
Ernstige ontnemings moet die toets van proporsionaliteit slaag
– daar moet met ander woorde aangetoon word dat die ontneming
nie buite verhouding is met die doel wat dit probeer bereik nie.
Die advies wat Agri SA ontvang het, dui daarop dat landbougrond
wat produktief gebruik word, nie oor dieselfde kam geskeer kan
word as ongebruikte minerale regte nie. Die konsep van voogdyskap
opsigself hou nie gevare in nie. Dit is nie deel van Suid-Afrika se
gemenereg nie, maar word in ons reg ingevoer by wyse van wet-
gewing wat handel met die beskerming van minerale en natuurlike
hulpbronne.
Die inhoud en trefwydte van die konsep sal afhang van die betrok-
ke wetgewing waarin dit beliggaam is. Agri SA se advies is dat die
konsep-raamwerkwetsontwerp op die Ontwikkeling en Beskerming
van Landbougrond soos gepubliseer, nie die gevaar van ontneming
sonder vergoeding inhou nie.
Agri SA is nie heeltemal gemaklik met die beperkende definisie van
“onteiening” in die Wetsontwerp, wat slegs fokus op verkryging
deur die staat nie. Dit opsigself kan egter nie lei tot ontneming
sonder vergoeding nie.
Slotsom
Die Onteieningswetsontwerp maak nie voorsiening vir ontneming
sonder vergoeding nie. Alle aksies wat neerkom op onteiening
moet vergoed word en wel op die basis van billike en regverdige
vergoeding.
Ontnemings wat nie onteienings is nie, moet ook steeds die toets
van Artikel 25(1) van die Grondwet slaag – in dié sin dat dit nie
arbitrêr mag wees nie. Sou daar enige wetgewing op die horison
verskyn wat poog om landbougrond sonder vergoeding te ont-
neem, is daar, volgens Agri SA se advies, meer as genoeg skiet-
goed om dit af te weer.
“
Agri SA se advies is dat die
konsep-raamwerkwetsontwerp
op die Ontwikkeling en
Beskerming van Landbougrond
soos gepubliseer, nie die gevaar
van ontneming sonder
vergoeding inhou nie.
“